Hvad skal parterne være opmærksomme på?
Entreprisens parter bør være særligt opmærksomme på reglerne vedrørende nedskrivning af entreprenørens sikkerhedsstillelse samt muligheden for at opgøre sikkerhedsstillelsen med tillæg af ekstraarbejder i forbindelse med afleveringsforretningen.
Særligt bygherrer bør være opmærksomme på det forhold, at der skal reklameres rettidigt for at sikre opretholdelsen af entreprenørens sikkerhedsstillelse. En manglende skriftlig reklamation vil derfor medføre en uhensigtsmæssig situation, som bygherrer relativt nemt ville have været i stand til at undgå.
Hvoraf følger reglerne om entreprenørens sikkerhedsstillelse?
Reglerne om entreprenørens sikkerhedsstillelse følger af AB 18 § 9. Heraf følger det, at en entreprenør skal stille sikkerhed over for bygherren senest 8 arbejdsdage efter, at entrepriseaftalen er indgået. Entreprenørens sikkerhedsstillelse kan karakteriseres som en arbejdsgaranti.
Det følger af AB 18 § 9, stk. 1, at der alene skal stilles sikkerhed i tilfælde, hvor entreprisesummen er mindre end 1 mio. kr., hvis bygherre har stillet krav om det i udbudsmaterialet.
Af AB 18 § 9, stk. 3 fremgår angivelsen af, hvor stor sikkerhedsstillelsen skal være. Det følger heraf, at der indtil aflevering har fundet sted skal stilles sikkerhed svarende til 15% af entreprisesummen uden moms. Efter aflevering af entreprisen skal sikkerheden nedskrives til 10% af entreprisesummen. Sikkerhedsstillelsen nedskrives yderligere efter 1 års gennemgangen. Sikkerhedsstillelsen nedskrives her fra 10% til 2% af entreprisesummen.
Sikkerhedsstillelsen ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Hvad med ekstraarbejder ved afleveringsforretningen?
Som nævnt ovenfor nedskrives entreprenørens sikkerhedsstillelse over tid, men betyder det, at der med hensyn til sikkerhedsstillelsens nedskrivning ikke tages hensyn til eventuelle ekstraarbejder?
Spørgsmålet ovenfor må besvares afkræftende. Der bliver nemlig taget hensyn til eventuelle ekstraarbejder. Det følger nemlig af AB 18 § 9, stk. 3, at entreprisesummen skal opgøres med tillæg eller fradrag af alle mer- eller mindrearbejder, hvis bygherren ønsker dette. Herved opnår bygherren en de facto mangelgaranti for ekstraarbejder.
Det er i denne sammenhæng centralt, at bygherren ikke vil være i stand til at kræve sikkerhedsstillelse, der overstiger 15% af entreprisesummen. Entreprenørens sikkerhedsstillelse kan altså ikke forholdsmæssigt stige efter afleveringsforretningen.
Nedskrives sikkerhedsstillelsen på trods af reklamation over mangler?
Har bygherre skriftligt reklameret over mangler inden 1 års gennemgangen, vil nedskrivning fra 10% til 2% af entreprisesummen først ske, når manglerne er afhjulpet.
Det samme gør sig gældende i forbindelse med ophør af sikkerhedsstillelsen efter 5 år. Sikkerhedsstillelsen ophører altså ikke efter 5 år, hvis bygherre forinden har reklameret over mangler. Det er derfor centralt, at bygherre er opmærksom på pligten til at reklamere rettidigt. Sker dette ikke, vil det medføre en uhensigtsmæssig position for bygherren eftersom, at entreprenøren i så fald ikke har haft pligt til at opretholde sikkerhedsstillelsen.