Hvad skal parterne være opmærksomme på?
Parterne skal være opmærksomme på, at entreprenøren skal have en rimelig og realistisk frist til at afhjælpe manglerne. Det forekommer desværre ofte, at bygherre bevidst giver en for kort frist til afhjælpning, med henblik på at kunne lade manglerne afhjælpe ved en anden for entreprenørens regning, måske fordi man pga. byggeprocessen har et anstrengt forhold til hinanden. Dette har bygherren ikke ret til efter AB 18.
Bygherren skal i øvrigt være opmærksom på, at et krav på afhjælpning af mangler kan forælde efter reglerne herom i forældelsesloven. Som udgangspunkt forældes et sådan krav 3 år efter, at bygherren vidste eller burde vide, at der forelå en mangel. Sideløbende gælder det, at mangler opdaget efter afleveringen kun kan påberåbes af bygherren, hvis denne give entreprenøren skriftlig meddelelse herom, inden for rimelig tid efter at manglerne er eller burde have været opdaget, jf. AB 49, stk. 2. Bygherren skal således være påpasselig med at udskyde sin påberåbelse af mangler, da kravet potentielt kan gå tabt.
Entreprenøren skal til gengæld være opmærksom på, at såfremt bygherren følger reglerne, dokumenterer manglers eksistens og giver en rimelig frist, så har entreprenøren pligten til at udbedre og sker det ikke, skal entreprenøren betale den fulde regning herfor.
Entreprenørens afhjælpningsret- og pligt
Ved aflevering og op til 5 år herefter, har entreprenøren både ret og pligt til at afhjælpe mangler påvist af bygherren, jf. AB 18 §§ 48 og 49.
At entreprenøren har ret til at afhjælpe en mangel indebærer, at bygherren ikke kan pålægge en entreprenør - som er villig til af afhjælpe manglen – den ekstra udgift forbundet med at lade manglen udbedre ved en anden entreprenør.
At entreprenøren har pligt til at afhjælpe en mangel indebærer, at bygherren kan pålægge en entreprenør, der ikke ønsker at afhjælpe manglen denne ekstra udgift, enten ved efterfølgende afregning eller afslag i entreprisesummen.
Bortfald af afhjælpningsretten- og pligten
Hvis bygherren vil påberåbe sig mangler, skal bygherren skriftligt meddele entreprenøren en frist til at afhjælpe disse mangler. Fristen skal være rimelig, i forhold til manglens art og omfang, herunder tilstrækkelig til at entreprenøren har mulighed for at udbedre manglen. Det skal selvfølgelig nævnes, at bygherren skal løfte bevisbyrden for, at der faktisk er en mangel.
Har entreprenøren fået en rimelig frist til at afhjælpe en mangel, og er manglen ikke tilstrækkeligt afhjulpet inden for denne frist, skal bygherren inden 10 dage efter afhjælpningen er udført eller fristen er overskredet, skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler der fortsat påberåbes, jf. AB 18 § 50, stk. 1.
Når bygherren har givet denne skriftlige meddelelse, kan bygherren igangsætte udbedring af manglerne for entreprenørens regning eller kræve afslag i entreprisesummen, jf. § 50, stk. 2. Herved har entreprenøren som udgangspunkt kun ét forsøg til at udbedre en konstateret mangel, efter at arbejdet er afleveret.
Undtagelsen hertil er det tilfælde, hvor entreprenøren har forsøgt at afhjælpe alle påberåbte mangler, og de tilbageværende mangler kun udgør en mindre del heraf. I så fald har entreprenøren fortsat ret til at afhjælpe disse mangler, hvis afhjælpning iværksættes med det samme efter bygherrens påberåbelse heraf, jf. AB 18 § 50, stk. 2. Hvis entreprenøren har aftalt afhjælpning med en underentreprenør, som trods aftalen ikke afhjælper, tæller dette tillige som, at entreprenøren har forsøgt at afhjælpe disse mangler.
Entreprenørens afhjælpningspligt bortfalder i det tilfælde, hvor afhjælpning ville medføre uforholdsmæssige store udgifter, i forhold til bygherres interesse i at få manglen afhjulpet, jf. AB 18 § 51. I sådan et tilfælde, er bygherren begrænset til at kræve afslag i entreprisesummen.