Udførelsen af bygge- og anlægsarbejder sker typisk ved arbejder i jordbunden. Forinden et arbejdes fulde igangsættelse skal der formentligt flyttes jord mv. Det er eksempelvis nødvendigt at flytte eller fjerne jord, ledninger, rør mv. ved piloteringsarbejder og støbning af fundamenter, for at gøre plads til arbejdet. Derudover kan det også komplicere arbejdernes udførelse, hvis der bliver konstateret forurening i jorden.
Når et projekt skal planlægges og begynde, kan det for entreprenøren være svært, at få det fulde overblik over jordbundsforholdet, og dermed hvordan arbejderne skal udføres.
Arbejder med jordbunde udgør næsten altid uklarheder, da man formentligt ikke kender til alle forhold vedrørende jordbundene, hvorfor der også er en vis risiko forbundet med sådanne arbejder. Jordbundsforhold medfører således oftest ubehagelige overraskelser for parterne.
Det er imidlertid muligt at opnå en vis viden om jordbundsforholdene gennem dataindhentning fra seismiske undersøgelser og anden ingeniørgeologi.
Undersøgelserne er dog forbundet med store omkostninger, hvorfor de foretages ganske sjældent.
I langt de fleste tilfælde vælges de geografiske rapporter på baggrund af boreprøver, som kan give en indikation af, hvilke arbejdsmetoder entreprenøren bør benytte. Prøverne giver imidlertid ikke et fuldt billede af, hvordan jordbundsforholdene reelt er, og fungerer således som en form for stikprøvekontrol.
Uforudsete jordbundsforhold
Uforudsete jordbundsvanskeligheder medfører typisk ekstraarbejder for entreprenøren. Det kan eksempelvis være nødvendigt at mande op, købe ekstra materialer mv. Ligger grundvandet eksempelvis højt, kan dette resultere i udpumpning og/eller pilotering, førend arbejdet kan fortsætte.
Det kan således vise sig, at der kræves en større arbejdsindsats med højere tidsforbrug og større omkostninger for entreprenøren end først antaget og dermed forventet.
De uforudsete jordbundsforhold kan dermed medføre uforholdsmæssigt store omkostninger og stille den part, der bærer risikoen i en særdeles ugunstig økonomisk situation.
Det har således stor betydning, hvem der hæfter for omkostningerne forbundet med de uforudsete jordbundsforhold, hvorfor der ved jordbundsarbejder ofte opstår tvister om, hvorvidt entreprenøren har krav på betaling for ekstraarbejder.
Oplysningspligt og risiko for bygherren
Det påhviler bygherren at udforme udbudsmaterialet entydigt og klart, således det kan danne grundlag for tilbudsudregningen.
Klarhedskravet gælder imidlertid også i relation til oplysninger om jordbundsforhold, jf. AB 18 § 26, stk. 3.
Udbudsmaterialet skal således indeholde oplysninger om foretagne undersøgelser vedrørende grundvands- og jordbundsforhold, forurening og andre hindringer mv. Entreprenøren skal på baggrund heraf kunne forvente, at bygherren har givet tilstrækkelige oplysninger om jordbundsforholdene.
Udgangspunktet er derfor, at det er bygherren, der bærer risikoen for, at tilvejebringelsen af oplysningerne om jordbundsforholdene er tilstrækkelige.
Bygherren skal derudover sørge for, at oplysningerne er kommet entreprenøren til kundskab forinden aftaleindgåelsen.
Desuden er ejeren af en genstand tættest på at bære risikoen herfor, og da byggegrunden er bygherrens genstand, taler dette ligeledes for, at bygherren bærer risikoen for jordbundsforholdene, hvilket endvidere stemmer overens med det entrepriseretlige princip om, at man bærer risikoen for sit eget funktionsområde.
Hvem hæfter for ekstraarbejder forbundet med jordbundsforhold?
Som det ovenfor er konstateret, er det bygherren, der skal oplyse entreprenøren om jordbundsforholdene på byggegrunden.
Det kan således give anledning til tvister om betaling for ekstraarbejder, om bygherren i tilstrækkelig grad har oplyst entreprenøren om jordbundsforholdene.
Såfremt bygherren i udbudsmaterialet ikke har fremlagt fyldestgørende oplysninger om jordbundsforholdene, er det bygherren selv, der hæfter for den betaling, som entreprenøren har måttet foretage for at forhindre eventuelle jordbundsvanskeligheder, der ikke var, men burde være, i udbudsmaterialet. Sådanne arbejder anses for ekstraarbejder, som entreprenøren har krav på betaling for, jf. AB 18 § 26, stk. 3. sidste pkt.
Det er dog vanskeligt at redegøre for, hvilke oplysninger bygherren skal videregive til entreprenøren, før disse anses for tilstrækkelige. Dette er ej heller reguleret i AB 18 eller i forarbejderne hertil.
Der foreligger imidlertid en del voldgiftspraksis, som har støtte i udgangspunktet om, at det er bygherren, som bærer risikoen for manglende oplysninger om jordbundsforholdene i udbudsmaterialet.
I voldgiftspraksis er det herefter ofte set, at entreprenøren har fået betaling for ekstraarbejder, såfremt bygherren ikke har videregivet:
relevant og væsentlig viden om jordbundsforholdene
oplysninger om særlige arbejdsprocedurer samt nødvendige foranstaltninger, herunder ligeledes oplysninger om, hvordan hindringen skal overvindes.
Derudover vil entreprenøren formentligt blive tilkendt yderligere betaling for ekstraarbejder, såfremt de af bygherren oplyste forhold ikke svarer til de faktiske forhold, da det klare udgangspunkt er, at bygherren bærer risikoen for, at jordbundsforholdene er usædvanlige.
Bygherrens ansvar for at videregive de fornødne oplysninger om jordbundsforholdene til entreprenøren, modsvares naturligvis af et ansvar for entreprenøren til, at indregne dette i sit tilbud og planlægningen af udførelsen af arbejderne. Entreprenøren kan således ikke gøre krav på tillægsvederlag om forhold, han har viden om, da dette bør være indkalkuleret i tilbudsprisen.
Hvad skal parterne være særligt opmærksom på angående jordbundsforhold?
Som bygherre skal man i udbudsmaterialet være opmærksom på at oplyse entreprenøren om alle nødvendige forhold vedrørende jordbunden, jf. AB 18 § 26, stk. 3.
Foruden bygherrens oplysning herom i udbudsmaterialet, kan det anbefales ligeledes at informere entreprenøren om jordbundsforholdene på anden vis for at være sikker på, at entreprenøren har fået kendskab til oplysningerne inden entreprenørens afgivelse af tilbud, så eventuelle jordbundsvanskeligheder reguleres deri.
Idet uforudsete jordbundsforhold kan være meget bekostelige for bygherren, har bygherren mulighed for at afbestille entreprisen, såfremt forholdene medfører offentlige påbud eller forbud, der vil hindre arbejdets videreførelse eller gøre det urimeligt byrdefuldt for bygherren.
Afbestillingen medfører dog en betaling af godtgørelse til entreprenøren, jf. AB 18 § 26, stk. 4.