Hvad skal parterne være opmærksomme på?
Udgangspunktet er, at entreprenørens ydelse skal være mangelfri. Derfor er udgangspunktet også, at entreprenøren skal udbedre evt. mangler ved entreprisen.
Parterne skal dog være opmærksomme på, at dette udgangspunkt kan fraviges, hvis offergrænsereglen overskrides, jf. AB 18 § 51 (AB 92 § 33).
Det vil sige, at hvis omkostningerne ved udbedringen af manglen er ”uforholdsmæssigt store” ift. ulempen for bygherre, skal entreprenøren ikke udbedre manglen.
Offergrænsereglen betyder dog ikke, at entreprenøren har en generel ret til at nægte afhjælpning og opfyldelse af aftalen. Det fremgår nemlig også af offergrænsereglen, at der skal tages hensyn til bygherrens interesse i, at aftalen reelt opfyldes.
Derfor skal parterne også være opmærksomme på, at offergrænsereglen kun finder anvendelse, når der foreligger særlige omstændigheder, der gør, at omkostningerne forbundet med afhjælpning vil være uforholdsmæssigt store og i misforhold til manglens karakter og omfang.
Ligeledes skal parterne være opmærksomme på, at hvis offergrænsereglen finder anvendelse, har bygherre i stedet krav på et afslag i byggesummen. Afslaget er dog oftest væsentligt mindre, end hvad udbedringen af manglen ville have kostet.
Skal entreprenøren udbedre mangler?
Udgangspunktet er, at entreprenørens ydelse skal være mangelfri. Derfor har bygherre generelt krav på udbedring fra entreprenøren, hvis der skulle være en mangel ved byggeriet.
Med andre ord: Hvis en entreprenør har udført sit arbejde mangelfuldt eller anvendt mangelfulde materialer, har entreprenøren som udgangspunkt pligt til at afhjælpe manglen. Entreprenøren vil altså misligholde sin afhjælpningspligt, hvis ikke han afhjælper manglerne.
Ved aflevering og op til fem år herefter, har entreprenøren nemlig både ret og pligt til at afhjælpe mangler påvist af bygherren, jf. AB 18 §§ 48 og 49.
Hvornår skal manglen alligevel ikke udbedres?
I nogle særlige tilfælde kan udgangspunktet med afhjælpningsret og -pligt dog fraviges. I disse situationer skal entreprenøren altså alligevel ikke udbedre manglen.
Det kan være tilfældet i situationer, hvor entreprenørens udbedring af en mangel vil overskride offergrænsen. Med andre ord: Der er altså en grænse for, hvad bygherre må kræve af entreprenøren for at få udbedret en mangel.
Det foreliggende er nemlig reguleret i AB-reglerne – herunder i AB 18 § 51 og i AB 92 § 33. Offergrænsereglen i AB 92 § 33 er uændret videreført i AB 18 § 51.
Entreprenørens afhjælpningspligt bortfalder altså i de tilfælde, hvor afhjælpning vil medføre uforholdsmæssigt store udgifter i forhold til bygherres interesse i at få manglen afhjulpet, jf. AB 18 § 51. I sådan et tilfælde er bygherren begrænset til at kræve afslag i entreprisesummen.
Således behøver entreprenøren ikke at udbedre en mangel, hvis det overskrider offergrænsen.
Dette er derfor en væsentlig undtagelse til udgangspunktet – nemlig at der kan kræves afhjælpning af påviste mangler. Således skal der også være tale om særlige omstændigheder, før at undtagelsen kan finde anvendelse.
Hvornår er offergrænsen overskredet?
Hvis omkostningerne ved udbedringen af manglen er ”uforholdsmæssigt store” i forhold til den ulempe, det vil påføre bygherre ikke at få udbedret manglen, er offergrænsen altså overskredet, jf. AB 18 § 51.
I sådan en situation behøver entreprenøren derfor ikke at udbedre manglen, da den overskrider offergrænsereglen.
Offergrænsereglen er altså et udtryk for en undtagelse til hovedreglen om afhjælpning af mangler. Det er dog væsentligt, at der i den skønsmæssige vurdering skal tages hensyn til bygherrens interesse i, at aftalen opfyldes. Udgangspunktet skal jo selvfølgelig stadig være, at parterne leverer, hvad der reelt er aftalt.
For at finde ud af, om offergrænsen er overskredet, skal vurderingen foretages på hvert enkelt tilfælde. Det skal ikke være én stor samlet vurdering.
For anvendelsen af offergrænsereglen, skal der altså være særlige forhold gældende, før at entreprenøren reelt kan undlade at levere den aftalte ydelse.
Hvis bygherres krav om udbedring af mangler forholder sig urimelige, og omkostningerne er ”uforholdsmæssigt store”, bør entreprenøren altså overveje, om offergrænsen er overskredet, jf. AB 18 § 51.
Hvis manglerne eksempelvis alene har kosmetisk betydning for bygherren, og omkostningerne til udbedring heraf er uforholdsmæssigt store, vil bygherrens krav ofte vige som følge af offergrænsen.
Får bygherre så ingenting, når offergrænsen er overskredet?
Bygherre kan altså risikere ikke at få udbedret sin ellers mangelfulde ydelse fra entreprenøren, hvis offergrænsen er overskredet.
Parterne skal dog være opmærksomme på, at bygherre har krav på et afslag i prisen, selvom at offergrænsen er overskredet. Med andre ord: Selvom entreprenøren alligevel ikke er forpligtet til at udbedre manglen, har bygherre fortsat krav på et afslag i prisen, jf. AB 18 § 52, stk. 3.
Dette afslag fastsættes skønsmæssigt, og det er vigtigt at bide mærke i, at dette afslag oftest er væsentligt mindre, end hvad udbedringen af manglen ville koste.
Vil du vide endnu mere om, hvad entreprenørens afhjælpningsret og -pligt indebærer, kan du læse mere her.
