Hvad skal parterne være opmærksomme på?
Entreprisens parter skal være opmærksomme på, at der ikke er noget krav om, at entrepriseaftalen skal indgås skriftligt for at være gyldig.
Parterne skal dog være opmærksomme på, at skriftlighed kan få afgørende betydning i den situation, hvor der senere skulle opstå uenighed mellem entreprenøren og bygherren.
Entrepriseaftalen er til for at løse parternes uenigheder, men hvis man er uenige om, hvad der står i denne, kan der alt for nemt opstå tvister mellem parterne.
Det er som udgangspunkt den, der fremsætter et krav om f.eks. penge eller tid, der har bevisbyrden for dette krav. Dette kan dog være svært at bevise, hvis man ikke har en skriftlig entrepriseaftale.
Det er derfor vigtigt for begge parter, at entrepriseaftalen udformes så præcist og detaljeret som muligt – og at den selvfølgelig udformes skriftligt.
Yderligere skal entreprisens parter være opmærksomme på, at det anbefales, at parterne udarbejder en skriftlig aftale, hvor det også klart og tydeligt fremgår, at AB 18 er vedtaget.
Hvad er en entrepriseaftale?
En entrepriseaftale er en aftale om levering og betaling af byggearbejder. Den forsøger at fastlægge og tilgodese begge parters retstilling og forsøger samtidig at undgå tvister mellem parterne.
Entrepriseaftalen har derfor til formål at skabe et overblik over parternes rettigheder og forpligtelser i forbindelse med opførelse af f.eks. en ny bolig.
Derudover består en entrepriseaftale ofte af en lang række dokumenter (tegninger, beskrivelser, tilbudslister m.v.) med ofte blandet juridisk og teknisk indhold.
Tvister kan selvfølgelig aldrig undgås, men begge parter vil altid være bedst stillet med en skriftlig entrepriseaftale på vej ind i en tvist.
Det er derfor vigtigt, at parterne allerede fra start får udarbejdet en grundig og specificeret entreprisekontrakt, der tager stilling til så mange forhold som muligt.
Jo mere klart aftalegrundlaget er, jo større sandsynlighed er der for, at parternes eventuelle uenigheder kan løses uden en rets- eller voldgiftssag.
Skal jeres entrepriseaftale være skriftlig for at være gyldig?
Skriftlighed fremhæves i flere af bestemmelserne i de frivillige standardvilkår AB 18 og AB 92. F.eks. at en entrepriseaftale skal ”indgås ved skriftlig accept”, eller at ”bygherrens krav om ændring skal fremsættes skriftligt”.
Alligevel er skriftlighed ikke nogen direkte gyldighedsbetingelse for entrepriseaftalen. Der er nemlig som udgangspunkt ingen formkrav til en entrepriseaftale.
Det betyder, at en entrepriseaftale, som er indgået mundtligt, stadigvæk vil være bindende for parterne, der derfor vil være forpligtede til henholdsvis at levere arbejdet og betale entreprisesummen.
Hvorfor bør jeres entrepriseaftale altid være skriftlig?
Der er ikke nogen tvivl om, at jeres entrepriseaftale bør være skriftlig, selvom dette ikke er et krav. Skriftlighed kan have afgørende betydning for, om en part er i stand til at løfte sin bevisbyrde.
Der er ikke nogen formkrav til en entrepriseaftale. Man kan derfor i princippet blot lave entrepriseaftalen mundtligt, da mundtlige aftaler er bindende ligesom skriftlige. Der er dog den problemstilling, at en mundtlig aftale kan være svær at bevise.
Langt størstedelen af tvister inden for bygge- og anlægsbranchen opstår på baggrund af, at parterne er uenige om, hvad de reelt har aftalt. Bygherre har én opfattelse af, hvad der er aftalt, og entreprenøren har en anden.
Uklarheder og uenigheder kommer der ofte kun flere af, hvis man udelukkende skulle støtte ret på en mundtlig aftale. En skriftlig aftale giver derimod begge parter en klar dokumentation for, hvad der er blevet aftalt. Det er derfor langt mere fordelagtigt, at parterne vedtager en skriftlig entrepriseaftale.
Vigtigheden af en skriftlig entrepriseaftale ses også i praksis – f.eks. i dommen TBB 2022.534. I denne tvist var bygherre og rådgiver uenige om omfanget af rådgivers påtagede ydelser. Uenigheden kunne været undgået, hvis der blot var blevet vedtaget en skriftlig aftale mellem parterne. Du kan læse mere om tvisten her.
Hvem skal bevise hvad?
Derudover er det som udgangspunkt den, der fremsætter et krav om f.eks. penge eller tid, der skal løfte bevisbyrden for dette krav. Det betyder, at du som entreprenør skal kunne bevise, at du har udført ekstraarbejder efter aftale med bygherre, og at dette berettiger dig til ekstrabetaling, eller at der er indtrådt en begivenhed, som giver dig ret til tidsfristforlængelse.
Ligeledes har bygherre som udgangspunkt pligt til at sikre, at det arbejde, som entreprenøren skal udføre, er ”entydigt” og ”klart” beskrevet. Opstår der tvivl herom, vil det som udgangspunkt være til skade for bygherren.
Med en skriftlig entrepriseaftale vil det altså også være lettere at bevise, hvad der er blevet aftalt, hvis det skulle blive nødvendigt i en evt. retssag.
Det er derfor vigtigt for begge parter, at entrepriseaftalen udformes så præcist og detaljeret som muligt – og at den selvfølgelig udformes skriftligt.
Skal AB 18 vedtages skriftligt for at gælde?
AB 18 skal vedtages skriftligt for at gælde. I den sammenhæng er dokumentationen for vedtagelsen afgørende.
Det anbefales, at parterne udarbejder en skriftlig entrepriseaftale, hvor det klart og tydeligt fremgår, at AB 18 er vedtaget.
I den forbindelse skal parterne huske, at man aktivt skal fravælge punkter i AB 18, hvis ikke man ønsker at disse skal gælde i aftalen. På samme måde som tilvalget af AB 18 skal være klart og tydeligt, skal fravalget af elementer i AB 18 altså også være klart og tydeligt.
Hvad hvis der er tvivl om, hvorvidt AB 18 er aftalt?
Der hersker ingen tvivl om, at AB 18 må siges at være vedtaget i tilfælde, hvor der foreligger tydelig skriftlig dokumentation for vedtagelsen.
Er dokumentationen knap så tydelig, og er I i øvrigt uenige om, hvorvidt AB 18 skal finde anvendelse, afhænger det af en umiddelbar bevisvurdering. Sagt med andre ord må I ”rode” e-mails og anden kommunikation igennem og forsøge at finde en eller anden form dokumentation for vedtagelsen af AB 18.
Dokumentationen for vedtagelse af AB 18 er vigtig på samme måde som behovet for dokumentation for f.eks. entreprenørens udførte ekstraarbejder og bygherrens dokumentation af konstaterede mangler.
