Hvornår skal en entreprenør, rådgiver eller bygherre sikre sit lovmæssige grundlag?
Lidt fortærsket skal en bygherre sikre de overordnede rammer i forhold til Planloven, Miljøloven, Arbejdsmiljøloven mv. Det betyder noget, om din bolig ligger i en byzone, landzone eller sommerhusområde, da der kan være forskellige krav, der skal overholdes med hensyn til afstande og beboelse.
Byggeloven, bygningsreglementet og SBI-anvisningerne er grundlaget for alt byggeri, men også andre love og regler kan have konkret betydning for et byggeri. Det gælder fx visse Danske Standarder og Dansk Ingeniørforenings normer, der har samme gyldighed som SBI’s anvisninger, Stærkstrøms-reglementet, der er grundlag for el-arbejde, og Planloven, der opdeler landet i forskellige zoner.
Det skal således sikres at grundlaget, for overhovedet at komme i gang med et byggeprojekt, er til stede. Hvis det lovmæssige grundlag er på plads, undgås deruden de mest almindelige tvister og konflikter – fx omkring rollefordeling og placering af ansvar.
En byggeproces er et teknisk kompliceret forløb og overblik er derfor altafgørende. Man skal være opmærksom på, hvilke krav og regler der stilles, hvad der skal tages hensyn til og endelig rollefordelingen – dvs. hvem der er ansvarlig for hvad i byggeprocessen.
Der er desuden rigtig mange lovgivningsmæssige forhold at tage stilling til. Et betydeligt antal offentlige forskrifter regulerer det færdige byggeri, fx bygge-, miljø-, arbejdsmiljø- og planlovene. Så er der EU-regler om udbud, nationale regler om udbud, regler om kvalitetssikring, regler om arbejdspladsens sikkerhed og sundhed, vurdering af totaløkonomi og regler om byggeriets tilgængelighed osv.
Både i byggeprocessen og i den efterfølgende drift er det derfor centralt at kende til det lovmæssige grundlag – dette gør sig gældende for entreprenører, rådgivere såvel som for bygherrer.
Hvorfor fælles standarder indenfor lovgivning?
Fælles standarder er retningslinjer for alt fra kvalitet og sikkerhed til produktspecifikationer og gode arbejdsgange. Fælles standarder er vigtige for at sikre en ensartethed og sikkerhed for, at byggeriet ikke er farligt for dem, der i sidste ende anvender bygningen eller at det ikke skader det omkringliggende miljø. Et byggeri består i dag af mange ”bevægelige” dele, bl.a. kloaksystem, el, vand og evt. gasforsyning og hvis der ikke eksisterede fælles standarder og ensartet lovgivning ville den mindste bygning være et uoverkommeligt projekt. Fælles standarder giver i øvrigt bedre og billigere byggeri.
Standarder betyder, at vi forsikres om, at det, vi samarbejder om, svarer til forventningerne og gældende forskrifter – uanset om det foregår mellem virksomheder, myndigheder eller forbrugere. Derudover giver standarder et overblik over produktets kvalitet og egenskaber.
Byggelovgivningen giver på samme måde retningslinjer for godt byggeri, som overholder ensartede krav - fx for mængden af dagslys der kommer ind i boligen samt minimumskrav ift. brandsikring.
Hvilke faldgruber er der ved at anvende et forældet lovgrundlag?
At arbejde på et grundlag af forældede dokumenter kan have store konsekvenser. Arbejder man fx med Planloven og ikke er opdateret eller negligere lovgivning, kan man i visse tilfælde være nødsaget til at rive en nybygning ned. Det kan fx være en konstruktionsstandard, som er forældet, og som så kan have store konsekvenser for byggeri, som er opført efter denne standard.
Et byggeri, der er ulovligt udført, skal lovliggøres. Udgangspunktet er, at der skal ske retlig lovliggørelse efter de regler, der var gældende på opførelsestidspunktet.
Et byggeri kan vurderes som ulovligt, hvis det ikke lever op til Byggelovens krav på opførelsestidspunktet, ikke lever op til vilkårene i byggetilladelsen, hvis det er opført uden byggetilladelse eller dispensation, eller hvis at byggetilladelsen eller dispensationen er ugyldig.
Det siger sig selv, at man kan spilde rigtig meget tid og økonomi, hvis et færdigt projekt ikke opfylder gældende lovgivning. Det kan i sidste ende betyde, at et projekt ikke får en byggetilladelse eller ikke kan tages i brug.
Lovgivningen justeres løbende og det er vigtigt at følge med i disse ændringer for at undgå faldgruber, som kan udløse erstatningskrav mod den ansvarlige.
Gode råd til når lovgrundlaget etableres
Man skal generelt huske, at et byggeri hovedsageligt er reguleret af byggeloven og bygningsreglementet. Hvorimod relationerne mellem byggeriets parter baserer sig på frivillige aftaledokumenter, som indgås i kontrakter om udførelse af bygge- og anlægsarbejder samt rådgivning. Disse standardvilkår kaldes "Almindelige betingelser", i daglig tale kaldet AB.
Kravene i byggeloven og bygningsreglementet skal sikre, at et byggeri udføres og indrettes, så det er tilfredsstillende i både brand-, sikkerheds- og sundhedsmæssig henseende. Der er f.eks. krav til bebyggelsers højde, afstand til skel, konstruktion, indretning og materialevalg. Samtidig er det i bygningsreglementet, at energikravene til byggeriet findes.
Det er vigtigt, at det er det nyeste bygningsreglement med tilknyttede vejledninger, man har fat i. Desuden skal man være opmærksom på fysisk planlægning og miljø, og endelig de mange gældende standarder.
Man skal samtidig være opmærksom på arbejdsmiljølovgivningen, der sikrer, at der afsættes tilstrækkelig tid til de enkelte arbejder eller arbejdsfaser, hvilket også mindsker risikoen for en dårlig projekterings- og/eller byggeproces med deraf følgende risiko for fejl, mangler, budgetoverskridelser mv.
Det succesfulde byggeri
Et succesfuldt byggeri handler om forståelsen af hinandens interesser. Man behøver for langt de fleste ombygningsarbejder ikke en arkitekt, ingeniør eller advokat. Men det kan være en rigtig god idé at inddrage sådanne ved større ombygninger eller projekter.
Er projektet en større ombygning, og skal der eksempelvis indhentes byggetilladelser, bør man altid benytte sig af en projekterende part - enten en arkitekt, ingeniør eller konstruktør.
Studier viser, at der i 97 % af alle byggesager opstår ekstraregninger. Det er helt normalt, og man har derfor typisk en økonomisk buffer på 10-20%, når man igangsætter et byggeprojekt. Man medtager en større buffer ved renovering og tilbygning og en mindre buffer ved helt nye huse, eller simple udskiftninger.
Inden byggeriet går i gang, bør der fastsættes en realistisk tidsplan.
I ethvert byggeprojekt bør der aftales en dato for færdigmelding.
Ellers vil byggeriet i de fleste tilfælde blive færdigt senere end forventet.
I større entrepriser bør man løbende holde øje med, om byggeriet skrider frem som forventet, og undervejs i byggeriet skal holde øje med, om tidsplanen holder.
Det var en kort gennem gang af nogle af de elementer, som man skal overveje og måske endda have et ekstra skarpt øje på.
Vil du vide mere?
Vil du vide mere om byggelovgivning eller høre om vores lovværktøj, Byggedata, kan du altid skrive til os på molio@molio.dk eller ringe på 70 12 06 00.
